市场研究|最后的狂欢？河西10盘加推燃爆南京年终楼市为哪般

引言

随着十九大定调“房住不炒”，此前一些意欲放开限购城市和整体调控松动的预期被打破，全国大多数重点城市成交量持续萎缩，房价虽然仍在惯性上涨，但涨幅多已调头向下，加上新增需求乏力，价格高位站岗压力巨大，伴随着供求关系由供不应求向供过于求的转变，价格也将迎来实质性回调阶段。

1

以一线城市中热度最具有代表性的北京为例，根据克而瑞对北京过去10年楼市供销量价的统计，北京商品住宅市场规模正处于快速萎缩中。

过去10年，北京累计供应9549万平米，累计成交1亿1095万平米，年均成交1109.5万平米。今年至11月上旬的市场成交量与去年相比下降了66%，与过去十年的均值相比，下降了62%。而且从持续的供应不足角度看，最后一个半月成交量也难以有惊人表现。那么，以2017年北京楼市市场成交规模看，是出现了不折不扣的大倒退。在仅有不足往年40%成交量的情况下，成交价格真的还能向上走多远呢？

其实从北京分板块楼市的成交量价及涨幅来观察，CBD核心、中关村、朝阳等各分中心板块房价涨幅回落或将成为北京房价最终实质性回落的关键。在克而瑞统计的38个板块中，2017年1-11月有36个成交量环比回落，10个板块的成交均价出现回落；太阳宫、CBD核心与朝阳公园三个中等价位板块中供应严重不足的情况下，房价也出现了明显的回落，说明板块间价格已经出现明显分化。

2

与北京等热点一线城市楼市趋冷的表现完全相反，南京地产圈最近几乎被河西10盘齐加推，购房者各种奇葩抢房事件的消息完全刷屏。

历经了5个月的零供应，很多购房者望眼欲穿之后或选择购买河西的二手房，或转购其它板块新房，本以为此次10盘一起加推3275套（去除人才房，实际加推3177套），合计41.3万㎡（与10月南京全市供应量43.1万㎡，成交量43.8万㎡相当），再加上180万以上的验资门槛和8成首付的认购签约条件，另外，为防止购房者临时变卦，有9个楼盘要求购房者认购当天还需缴纳50万元至100万元不等的定金，如果在约定的时间内没能付清首付款，将被视为违约，立即收回房源，并没收定金等史无前例的苛刻条件，不会再出现“抢购”现象了。然而出人意料的是，仅仅11月14-15号两天就曝出许多奇葩事件：很多人拿着不止一家银行的验资本票在多个楼盘登记，最夸张的是一位土豪拿着全部10家楼盘10张总金额近3000万的银行验资本票在10个楼盘登记，由于一时记不清各家银行的验资门槛，请教一同排队的人而“暴露身份”，被媒体抓拍背影；某银行的支行在为在这10家楼盘登记而办理验资业务的过程中，新开卡和存单的纸张都用完了；开盘现场更是火到烦不了，不少车都被贴了罚单，交警贴罚单贴到没纸回去取......。

从预约登记的氛围来看，佳兆业由于总价低，基本在500万以内，且户型设计功能性强，距离河西外校最近等原因而成为“众矢之的”，最终摇号中签率低于10%毫无悬念；最有可能有剩余房源的是保利天悦，其236平米的户型是10盘中面积最大的，该户型最低总价也要上千万，最高的是2号楼的2504室，总价1083万元，首付867万，比大多数房源总价还高！本次加推的10盘3275套房源总销金额为152.37亿元，截止周日，10盘的房企总进账额达到121.9亿元（首付总金额），这是什么概念呢？今年截至11月15号，南京全市275个楼盘普通住宅合计销售金额为1349.5亿元，河西10家房企这几天时间就完成了全市近300家楼盘前十一个半月总销额的十分之一左右。怎一个火字了得？说河西的上空这几天都弥漫着钞票的味道，一点也不算夸张。

3

临近年终，河西楼市小宇宙的一次爆发像“冬天里的一把火”一样，制造出“南京楼市历年来最壮观的一次开盘”。这固然与河西板块房企等不到限价松动、而四季度必须要冲刺年终业绩目标有关，但也未尝不是开发商报批涨价与政府调控限价博弈失利后，不得不出货回笼资金的结果。需求端购房热度如此之高则主要是由于限价导致的新房与二手房价格倒挂。最新的10月份南京二手房价格行情显示，整个河西目前已经有18个小区房价超过5万。单价5.5万以上房源5月是3个，11月增加到5个。例如河西中部金隅紫京府的挂牌均价为53457元/㎡，与新房价差8000元/㎡，与相邻地段二手房价格最高的宏图上水云锦（58092元/㎡）价差为12000元/㎡；河西南部部分二手房源的成交价逼近5万元/㎡，与新房价差1.5万元/㎡左右；江心洲二手房价格多为4.5-5万/㎡，与上市新房价差1万上下。也就是说，随便你能中签买到河西中部还是南部还是江心洲的任意一套140平米以内的房源，就能赚到70-210万不等，什么生意能这么暴利啊。

不仅如此，随着河西CBD的加速成熟，价值升值空间显而易见。加上此次推盘之后，不少楼盘都清盘了，仅有河西中部宏图上水云锦还剩最后两栋，上海建工海玥名都苑仅剩最后三栋；河西南部金地中心风华还剩最后一栋住宅5号楼，升龙天汇还有三期的最后1、2、4号三栋楼可售，朗诗熙华府项目还剩8、9、10号楼最后3栋等，加上近期将首开的升龙桃花园著、胜利星洲府，合计3500多套房源，错过这次盛宴，下次取得跻身河西资格的难度也相当高。而河西还有7幅高价地块待开发，地价基本上跟周边房价持平，甚至葛洲坝G14地块还高于河西南住宅均价10000多元/平米。由于以常规做法开发商只能亏本卖房，因此这7幅高价地未来必定会各自使出浑身解数将产品高端化、豪宅化，以突破限价，实现保本和盈利，比如金茂的“府”系列，葛洲坝的“国府”系列等，面积也更加偏改善化，动辄200平米以上。单价突破目前各自区域限价30%-40%以上也是必须，才可能实现盈利，那么，对后市河西房价总价门槛再度抬高，单价也必涨的预期也是购房者拼抢现在限在谷底价房源的最重要原因。如果现在抢不到，后面以现在手上的资金就更没可能跨进河西的买新房门槛了。

最重要的是，一旦2018年下半年地方政府完成换届之后，如果房价限价放松而反弹，河西必将首当其冲，这一点无论业内还是普通百姓，均已达成共识。“抢到即是赚到”，因此出现如此的抢房盛况也就多少可以理解了。只不过这一次购房有点与众不同，不仅考验的是买房人的资产，更考验买房人的运气，所以平时积累人品很重要啊。

然而真的值得如此乐观吗？河西在南京或许是个特例，目前南京楼市各板块已经出现分化：主要是投资客主导、同质化严重和规划缺位、配套相对缺失的偏远郊区板块会明显降温，而且目前整体的购房难度已明显降低，楼市趋冷其势不可逆转。

南京的房屋空置率有多高？很难拿出准确的数据，但是可以肯定的是，河西10年以上小区，到目前超过70%入住率的很少，可见其间充斥着大量的投机炒房者的身影。那么相比河西规划能级低、配套严重缺失的新兴板块区域呢？前段时间爆出北京天通苑地铁站旁边有30栋楼空置了十年之久，在寸土寸金的北京也是如此，可见全国房屋的空置率应该是处在世界最前列，房产泡沫之巨大令人难以想象。不过随着政策引导下，房子从投资品型资产的属性回归至居住属性，以及人口红利的消失，中心城市、大城市人口的回流等，房地产整体回归到正常的发展轨道上之后，再反观现在的种种，可能会是一场悲催的笑话而已。从国外发展经验来看，买房投资并非是最好的渠道，权益类资产的收益率末来会远远高于固定资产类投资的收益率，且流通性远远好于固定类资产投资。因而没有抢到河西房的购房者也不用伤心，换个思路和路径，或许会海阔天空、任君翱翔。

文/南京克而瑞首席分析师 周颖

延伸阅读：